城市更新 扩内需稳增长的又一支点A股策略
本报记者 陈 潇
7月30日，中共中央政治局召开会议。会议提出，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。这一表态，再次强调了政策层面对于城市更新的高度重视。
与此同时，我国城市更新市场空间在持续扩容。中研普华产业研究院报告显示，2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，到2030年有望迈入10万亿元级别，成为超级市场。
政策导向愈发清晰，市场潜力不断显现，城市更新正站上新的发展起点。然而，现实挑战也不可忽视，在长周期开发模式下，城市更新如何平衡经济账与民生账，构建出可持续的盈利模型？又需建立怎样的融资机制与之匹配？企业还需具备哪些能力，才能实现资本闭环，推动项目顺利运转？带着这些问题，《证券日报》记者走访了多个城市更新项目，试图通过多方调研与深入交流，寻找推动城市更新的最优解。
模式多元
在北京城中轴线西侧、距离天安门不远的宣南核心区，大吉巷街区已实现“新旧共生”，旧貌换新颜。
这片街区曾是名人雅士聚集之地。百年前，这里是康有为寓所；中国第一本以“评论”命名的刊物《每周评论》在此诞生。市井烟火、士人风骨与梨园雅韵，在此交织共生，镌刻深厚文化印记。
然而，随着岁月变迁，众多历史建筑已年久失修，片区逐渐破败。2016年，聚焦历史文脉保护与公共空间复兴，北京中海大吉城市更新项目启动。
历时9年改造，2025年5月份，北京中海大吉巷正式亮相。记者在现场看到，合院式街道生机勃勃。街区内，有人在古建筑里的老字号餐馆与网红咖啡馆小憩，有人带着孩子走进康有为故居，了解那段波澜壮阔的维新历史。不远处，“大吉猫”等文创形象吸引了不少年轻人驻足拍照打卡。“我们是老宣武居民，这次特地看看老街区的新模样。”一位居民对《证券日报》记者表示，以后还会带朋友一起来逛逛。
中海企业发展集团有限公司相关负责人对《证券日报》记者表示，项目采取“地上守形制、地下挖价值”的方式，在保护地上风貌的前提下，构建了大体量地下商业空间。自大吉巷面世以来，项目整体接待人次已突破500万，开业当天单日客流量更是超20万人，力争实现空间与收益的平衡。
“前期调研了很多地址，最终选定大吉巷作为入驻北京的首店，中意的是二环核心地段和开放式街区的格调。”一家餐饮品牌负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，5月份开业以来，客流与营收都远超预期，6月份单月营业额已超过200万元。
在业内看来，大吉巷的经验折射出当下城市更新路径的多样化探索。聚焦文脉保护、产业焕新与生态修复等目标A股策略，各地正在因地制宜形成不同的城市更新模式。
不仅仅是传承历史文化，产业激活类项目也是热点方向。例如，北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为“硬科技”企业聚集区，保留85%以上高承重产业空间，引入科技企业，有效提升了土地坪效与产出效率。
“不少核心城区仍存在大量低效工业区或商业区。通过更新盘活，不仅能优化空间结构，也有助于实现国资保值增值。”上海易居房地产研究院副院长崔霁表示。
在生态修复类更新中，广州海珠湿地项目则探索出“生态+产业”结合路径：通过湿地修复、水质提升，生态岸线营造等措施手段强化生态功能。同时，围绕生态资源，布局湿地旅游、研学基地、文化创意、数字算法园等产业项目，实现生态保护与经济转型协同发展。
仍存堵点
尽管各类城市更新实践正在铺开，现实中的堵点仍难忽视。记者在调研中获悉，产权复杂、协调难度高、资金回报周期长、盈利路径模糊等多重难题，成为掣肘社会资本广泛参与城市更新项目的重要因素。
“不少老城区地块存在历史遗留问题，用地属性混杂，产权确权难度大，项目启动前就面临高昂的协调与谈判成本。尤其是历史文化保护类更新项目，改造成本高、资金回收慢，盈利模式不清晰，限制了社会资本参与。”崔霁表示，审批流程冗长亦是城市更新痛点之一。在推进城市更新项目时，通常需要同时满足规划、国土、建设、文保、消防、环保等多类职能部门的审批要求，协调成本相对较高。
此外，由于城市更新项目往往涉及大量拆迁、安置和基础设施建设，前期资金需求巨大，传统融资渠道难以满足。在建设完成后，运营性城市更新项目还需要较长时间才能产生稳定的现金流，高昂的前期投入和不确定的盈利路径使得不少企业望而却步。
“城市更新的复杂性远高于过去单一的房地产开发模式。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，其本质是城市治理能力的升级与资源配置方式的重塑，其背后既需要政策的支持，也需要相匹配的金融工具。
目前来看，财政支出在城市更新中的占比较大，社会力量的参与积极性相对较低，构建可持续的城市更新模式，吸引更多主体参与至关重要。
“过去的城市更新中财政投入占比达到60%至70%。但是，要构建可持续的城市更新模式，一直靠财政大幅度投入显然是很难持续的。下一步，城市更新需要利用市场机制，调动民间的资源，包括国有企业投资。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹认为。
换言之，打通城市更新堵点，需要财政、金融等多方协同发力，建立从规划到实施再到运营的市场化机制。
如何破局
可见的积极进展是，城市更新机制正加快从“单一依赖财政”向“多元可持续”演进。
近期，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。
政策顶层设计不断强化之际，财政预算安排、金融工具创新、社会资本引导等组合拳也在加快落地。
财政政策层面，中央财政计划未来几年补助超200亿元，推动城市基础设施补短板，探索建立可持续的城市更新机制。地方政府专项债也将加大投入城市更新领域，各地正积极响应，如重庆渝中区已发行13个专项债包，重点支持老旧小区改造、风貌保护及基础设施提升等项目落地。
更重要的是，基础设施公募REITs等资本退出机制正逐步构建。今年年初，华夏金隅智造工场REIT在上海证券交易所挂牌上市，成为国内首单以城市更新产业园为底层资产的公募REITs。
中指研究院研究总监吴建钦对《证券日报》记者表示，REITs、专项债等金融工具可通过差异化设计，实现更精准的匹配支持，有效缓解企业资金压力。
此外，多地正积极探索引入民营资本参与城市更新的新机制。比如，北京劲松北社区通过特许经营模式，引导社会资本投资改造老旧小区，并获得社区配套设施的运营权，在不改变产权的前提下实现多方共赢。
参与城市更新的房企也逐步意识到，开发理念需从传统开发逻辑向存量资产运营转变，这是项目可持续发展的关键。
秦虹表示：“我们面对的存量资产，就像是一台复杂的电脑，不仅需要更换硬件，更需要重新写代码、编程序、装系统，城市更新不能按照开发思维去做。”
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇表示，城市更新对企业的核心要求，是从“开发商”向“资产管理者”的角色转变。这一转型要求企业具备全生命周期的综合能力，核心竞争力从“快速复制”转为了“长期价值创造”。
“城市更新并非简单的‘拆旧建新’，关键在于实现城市风貌提升与功能升级的双重目标。”绿城中国控股有限公司副总裁杜平在接受《证券日报》记者采访时表示，当前不少项目停留在传统旧改思路上，虽然效率高、见效快，但对于服务功能的系统性优化还有很大提升空间。
可以预见，城市更新通过激活存量土地、推动产业升级，成为扩内需、稳增长的重要支点A股策略，不仅能撬动数万亿元的增量市场，更将对构建房地产发展新模式产生深远影响，愿各方合力而为，加力有序推进城市更新进入高质量发展新阶段。
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